Quy trình thuê nhà ở Hàn từ A–Z cho người nước ngoài
Từ tìm nhà, làm việc với văn phòng 부동산, đọc hợp đồng, phí môi giới đến thủ tục sau khi dọn vào — các bước đầy đủ và những điểm dễ bị bỏ sót.
Cập nhật 06/2026 · 7 phút đọc
Đọc nhanh
- Tìm nhà qua app (Zigbang/Dabang) nhưng nên chốt qua văn phòng 부동산 có giấy phép.
- Có phí môi giới (중개수수료) theo tỷ lệ quy định trên giá trị hợp đồng — hỏi trước con số cụ thể.
- Đọc kỹ hợp đồng + đối chiếu 등기부등본 trước khi đặt cọc.
- Sau khi dọn vào: làm ngay 전입신고 + 확정일자 (xem bài “Lừa đảo jeonse”).
Bước 1 — Tìm nhà
- App phổ biến: Zigbang (직방), Dabang (다방) — lọc theo khu vực, ngân sách, jeonse/wolse.
- Văn phòng 부동산 (môi giới) tại khu bạn muốn ở: nắm nhiều căn chưa lên app, hỗ trợ thủ tục.
- Hội nhóm người Việt: tham khảo kinh nghiệm, nhưng vẫn phải tự kiểm tra pháp lý.
💡 Mẹo
Xác định trước ngân sách (cọc tối đa + tiền thuê/tháng) và khu vực gần chỗ làm/học để lọc nhanh.
Bước 2 — Xem nhà & làm việc với 부동산
- Kiểm tra thực tế: ánh sáng, ẩm mốc, nước nóng, sưởi sàn, cách âm, an ninh, khoảng cách tới ga tàu.
- Hỏi rõ chi phí quản lý (관리비) hằng tháng gồm những gì.
- Chỉ làm việc với văn phòng 부동산 CÓ GIẤY PHÉP (có số đăng ký hành nghề công khai).
Bước 3 — Phí môi giới (중개수수료)
Phí môi giới ở Hàn được tính theo TỶ LỆ trên giá trị hợp đồng (với jeonse là số cọc; với wolse quy đổi theo công thức cọc + tiền thuê), và có khung trần theo từng bậc giá trị. Mức áp dụng khác nhau giữa các địa phương.
- Hỏi con số phí CỤ THỂ bằng tiền trước khi chốt, đừng để “tính sau”.
- Phí này khác với tiền cọc và tiền thuê — là khoản trả cho văn phòng môi giới.
Bước 4 — Ký hợp đồng & đặt cọc
- Đối chiếu 등기부등본 mới nhất: chủ thật + thế chấp (xem bài “Lừa đảo jeonse”).
- Đọc kỹ hợp đồng: số cọc, tiền thuê, thời hạn, điều khoản sửa chữa, điều kiện trả nhà, phạt khi chấm dứt sớm.
- Thường đặt cọc giữ chỗ (계약금, ~10%) khi ký, trả nốt phần còn lại vào ngày dọn vào (잔금).
- Chuyển tiền vào ĐÚNG tài khoản của CHỦ đứng tên trên sổ; giữ mọi biên lai.
⚠️ Cảnh báo
Tuyệt đối không chuyển cọc cho người không phải chủ đứng tên trên 등기부등본 nếu không có uỷ quyền hợp lệ, rõ ràng.
Bước 5 — Sau khi dọn vào
- 전입신고 + 확정일자 NGAY (bảo vệ cọc).
- Chuyển/đăng ký điện, nước, gas, internet; chụp ảnh hiện trạng nhà lúc nhận để tránh tranh chấp khi trả nhà.
- Lưu số văn phòng 부동산 và hợp đồng ở nơi an toàn.
Lưu ý
Quy định phí môi giới, mẫu hợp đồng và thủ tục có thể khác nhau theo địa phương và thay đổi theo thời gian. Bài viết mang tính hướng dẫn chung, không thay thế tư vấn của văn phòng 부동산 có giấy phép hoặc luật sư.