Mặt bằng Seoul Q2: Myeongdong 4,4%, Gangnam 12,8% — chủ quán nên đọc gì trước khi ký?

Nếu đang chuẩn bị mở nhà hàng, quán cà phê, cửa hàng hoặc showroom tại Seoul, tỷ lệ trống của khu phố là một dữ liệu nên xem trước khi ký hợp đồng. Báo cáo Retail MarketBeat Q2/2026 của Cushman & Wakefield Korea cho thấy tỷ lệ trống bình quân tại sáu khu phố thương mại lớn của Seoul là 8,5%, giảm 0,3 điểm phần trăm so với quý trước và 1,9 điểm so với cùng kỳ năm trước.

Trong sáu khu được theo dõi, Myeongdong 4,4% là một trong những mức thấp nhất và giảm 1,2 điểm phần trăm theo quý. Seongsu 4,5%, Hannam–Itaewon 7,0%, Hongdae 10,4%, Cheongdam 11,9% và Gangnam 12,8%.

Chủ kinh doanh nên hiểu con số này thế nào?

Tỷ lệ trống thấp thường cho thấy nhu cầu thuê tương đối tốt, nhưng không có nghĩa doanh thu của một cửa hàng mới chắc chắn cao. Myeongdong hưởng lợi rõ từ khách quốc tế và các thương hiệu beauty, pharmacy, tax-refund; mô hình quán Việt hoặc dịch vụ B2B không nhất thiết hưởng lợi giống nhau.

Ngược lại, tỷ lệ trống cao hơn như Gangnam có thể tạo thêm lựa chọn mặt bằng và dư địa thương lượng, nhưng vị trí từng block, tầng, mặt tiền, 권리금 và lượng khách thực tế có thể chênh lệch rất lớn.

Trước khi ký, đừng chỉ hỏi “월세 bao nhiêu?”

Với mặt bằng kinh doanh, nên yêu cầu môi giới tách rõ 보증금 (cọc), 월세, 관리비, 부가세, phí quyền kinh doanh/권리금 nếu có và điều kiện hoàn trả khi chấm dứt hợp đồng. Hai cửa hàng có cùng tiền thuê nhưng tổng chi phí thực có thể khác nhau đáng kể.

Hãy đi bộ qua mặt bằng ít nhất ba khung giờ: trưa ngày thường, tối ngày thường và cuối tuần. Đếm lưu lượng người qua lại, quan sát nhóm khách, thời gian họ dừng lại, lối lên xuống tàu điện và các đối thủ gần nhất. Dữ liệu phố thương mại nên được dùng để đặt câu hỏi đúng, không thay thế khảo sát tại chỗ.

Cushman & Wakefield cho biết lượng khách quốc tế và chi tiêu thẻ nước ngoài tăng mạnh là một động lực giúp các khu phố lớn hồi phục. Điều này đáng chú ý với doanh nghiệp phục vụ khách quốc tế, nhưng vẫn cần kiểm tra doanh thu kỳ vọng theo chính sản phẩm của mình.

Việc nên làm trước khi đặt cọc: so ít nhất 3–5 mặt bằng cùng bán kính, yêu cầu bản chi phí đầy đủ, kiểm tra mục đích sử dụng của tòa nhà và khả năng đăng ký ngành nghề tại địa chỉ đó, sau đó mới thương lượng thời gian miễn tiền thuê hoặc chi phí sửa chữa.

Nguồn: Cushman & Wakefield Korea, Seoul Retail MarketBeat Q2 2026, công bố 26/8/2026; đối chiếu số liệu qua Yonhap. Bài không phải tư vấn đầu tư hoặc đảm bảo hiệu quả kinh doanh.