Bản đồ đầu tư BĐS công nghiệp Việt Nam đang vẽ lại

Trục công nghiệp Việt Nam dịch chuyển khỏi các đầu tàu cũ

Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang trải qua một cuộc tái cơ cấu địa lý đáng kể. Theo báo cáo quý II/2026 do RSquare Vietnam (알스퀘어베트남) — đơn vị tư vấn bất động sản thương mại có vốn Hàn Quốc — vừa công bố ngày 23/7, trọng tâm thị trường đang chuyển dần từ các địa phương công nghiệp truyền thống sang các vành đai công nghiệp mới nổi ở ba miền.

Ở phía Bắc, giá thuê đất khu công nghiệp tại Hải Phòng tăng 13,8%, Hà Nam tăng 11,4%, Hải Dương tăng 7,8%. Khu vực miền Trung ghi nhận mức tăng ấn tượng nhất: Thanh Hóa +15,9%, Bình Thuận +12,6%, Đà Nẵng +10,5%. Tại miền Nam, Tây Ninh tăng 13,0% và Bình Phước tăng 11,0%. Ngược lại, các địa bàn công nghiệp đã trưởng thành như TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương duy trì mức giá tương đối ổn định, cho thấy chúng đã bước vào giai đoạn thị trường bão hòa.

Đầu tư chế tạo và bán dẫn thúc đẩy sóng dịch chuyển

Nền kinh tế Việt Nam tăng trưởng 8,39% trong quý II/2026 — cao hơn mức 7,94% của quý I — nhờ động lực chính từ sản xuất chế tạo và xây dựng. Ngân hàng Thế giới vừa nâng xếp hạng Việt Nam lên nhóm "quốc gia thu nhập trung bình cao", và một số dự báo cho rằng Việt Nam có thể vượt Thái Lan, trở thành nền kinh tế lớn thứ ba ASEAN trong năm nay.

Dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực chế tạo công nghệ cao tiếp tục gia tăng. Điển hình, tập đoàn LG có kế hoạch đầu tư 1 tỷ USD vào Hải Phòng để xây dựng nhà máy sản xuất tấm nền bán dẫn (semiconductor substrate). Làn sóng mở rộng đóng gói, kiểm thử và linh kiện bán dẫn tại miền Bắc đang định vị Việt Nam thành một mắt xích cốt lõi trong chuỗi cung ứng bán dẫn toàn cầu.

Về thị trường văn phòng, TP.HCM ghi nhận xu hướng tăng giá thuê và giảm tỷ lệ trống ở Quận 7 và Quận 2, trong khi nguồn cung mới tại một số khu vực khác đang làm gia tăng cạnh tranh. Tại Hà Nội, biến động giá thuê tổng thể không lớn nhưng sự chênh lệch diện tích khả dụng giữa các tiểu khu ngày càng rõ ràng, làm tăng tầm quan trọng của việc chọn đúng vị trí vi mô.

RSquare Vietnam và dữ liệu thực địa 50.000 tài sản

Báo cáo được xây dựng dựa trên cơ sở dữ liệu khoảng 50.000 tài sản thương mại và công nghiệp mà RSquare Vietnam tự thu thập, kết hợp phỏng vấn trực tiếp chủ tòa nhà, khảo sát tình trạng cho thuê và phân tích giao dịch thực tế. Đây là báo cáo quý thứ hai liên tiếp kể từ lần đầu phát hành vào tháng 3.

RSquare Vietnam hiện vận hành chương trình đào tạo nhân tài RGTE (RSquare Global Talent Exchange): tuyển chọn người Việt có kinh nghiệm học tập tại Hàn Quốc, đào tạo tại Hàn rồi bố trí về pháp nhân địa phương, sau đó tiếp tục phát triển những cá nhân xuất sắc lên cấp quản lý tại trụ sở chính. Sau 5 năm hoạt động tại Việt Nam, công ty đã xử lý tổng cộng hơn 1 triệu m² diện tích với hơn 350 giao dịch, trải rộng từ cho thuê văn phòng, nhà xưởng, không gian làm việc chung đến tư vấn mua bán và thiết kế nội thất.

Doanh nghiệp Hàn Quốc đang cân nhắc địa điểm đặt nhà máy hoặc văn phòng tại Việt Nam có thể tham khảo thêm dữ liệu doanh nghiệp và tín hiệu thị trường Hàn–Việt → hoặc kết nối mạng lưới doanh nghiệp Việt–Hàn → để xác định đối tác địa phương phù hợp.