제3의2조 · Điều 3-2 Luật bảo vệ tín dụng nhà ở (Hoàn lại tiền đặt cọc)
Điều 3-2 (Hoàn lại tiền đặt cọc)
① Khi người thuê (bao gồm cả pháp nhân theo khoản 2 và khoản 3 của Điều 3; sau đây tương tự) nộp đơn phục vụ bán đấu giá liên quan đến căn hộ cho thuê dựa trên bản án cuối cùng có hiệu lực pháp lý hoặc các giấy phép thi hành khác tương đương, bất chấp Điều 41 của Luật Thi hành Dân sự về các điều kiện bắt đầu thi hành, thực hiện hoặc cung cấp thực hiện của nghĩa vụ đối lập không được coi là điều kiện để bắt đầu thi hành.
② Người thuê đáp ứng các điều kiện đối kháng theo Điều 3 khoản 1, khoản 2 hoặc khoản 3 và ngày xác định trong hợp đồng thuê nhà (trong trường hợp Điều 3 khoản 2 và khoản 3, là hợp đồng thuê nhà giữa pháp nhân và người cho thuê) có quyền được thanh toán tiền đặt cọc ưu tiên trước các chủ nợ khác hoặc các chủ nợ thứ cấp khác từ giá trị hoàn lại của căn hộ cho thuê (bao gồm cả đất) khi tiến hành bán đấu giá theo Luật Thi hành Dân sự hoặc bán công khai theo Luật Thu nợ Quốc gia.
③ Người thuê không thể nhận tiền đặt cọc theo khoản 2 trừ khi bàn giao căn hộ cho thuê cho người mua.
④ Các bên liên quan có ý kiến khác nhác về thứ tự thanh toán ưu tiên theo khoản 2 hoặc khoản 7 và về tiền đặt cọc có thể nộp đơn phản đối lên tòa án bán đấu giá hoặc cơ quan xử lý thâm nợ.
⑤ Khi nộp đơn phản đối lên tòa án bán đấu giá theo khoản 4, các quy định từ Điều 152 đến Điều 161 của Luật Thi hành Dân sự được áp dụng tương ứng.
⑥ Cơ quan xử lý thâm nợ nhận được đơn phản đối theo khoản 4 phải tạm dừng thanh toán tiền đặt cọc cho người thuê hoặc tổ chức tài chính, v.v. thừa kế quyền thanh toán ưu tiên theo khoản 7 trong phạm vi nơi có đơn phản đối được nộp nếu các bên liên quan chứng minh rằng họ đã khởi kiện chống lại người thuê hoặc tổ chức tài chính, v.v. thừa kế quyền thanh toán ưu tiên theo khoản 7 trong vòng 7 ngày kể từ ngày nộp đơn phản đối, và phân phối số tiền còn lại. Trong trường hợp này, tiền đặt cọc tạm dừng sẽ được phân phối theo kết quả của vụ kiện.
⑦ Khi các tổ chức tài chính, v.v. được liệt kê dưới đây mua quyền nhận khấu trừ tiền đặt cọc của người thuê có quyền thanh toán ưu tiên theo khoản 2, khoản 5 của Điều 3-3, hoặc khoản 1 của Điều 3-4 thông qua hợp đồng, họ thừa kế quyền thanh toán ưu tiên trong phạm vi số tiền đã mua:
1. Ngân hàng theo Luật Ngân hàng
2. Ngân hàng Doanh nghiệp Nhỏ và Vừa theo Luật Ngân hàng Doanh nghiệp Nhỏ và Vừa
3. Ngân hàng Công nghiệp Hàn Quốc theo Luật Ngân hàng Công nghiệp Hàn Quốc
4. Ngân hàng Nông hợp tác theo Luật Hợp tác Nông nghiệp
5. Ngân hàng Thủy sản theo Luật Hợp tác Thủy sản
6. Cơ quan bưu chính theo Luật về Tiền gửi Bưu chính và Bảo hiểm
7. Công ty Tài chính Nhà ở Hàn Quốc theo Luật Công ty Tài chính Nhà ở Hàn Quốc
8. Công ty bảo hiểm được cấp phép bảo hiểm bảo đảm theo Điều 4 khoản 1 chữ d Luật Kinh doanh Bảo hiểm
9. Công ty Bảo đảm Nhà ở và Đô thị theo Luật Quỹ Nhà ở và Đô thị
10. Các cơ quan khác được xác định trong sắc lệnh tổng thống với điều kiện tương đương với các cơ quan từ số 1 đến số 9
⑧ Tổ chức tài chính, v.v. (sau đây gọi là "tổ chức tài chính") đã thừa kế quyền thanh toán ưu tiên theo khoản 7 không thể hành sử dụng quyền thanh toán ưu tiên trong bất kỳ trường hợp nào sau đây:
1. Khi người thuê mất các điều kiện đối kháng theo Điều 3 khoản 1, khoản 2 hoặc khoản 3
2. Khi đăng ký quyền thuê theo khoản 5 của Điều 3-3 bị xoá
3. Khi đăng ký hợp đồng thuê nhà theo Điều 621 Bộ Luật Dân sự bị xoá
⑨ Tổ chức tài chính không thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà bằng cách đại diện hoặc thay thế cho người thuê để hành sử dụng quyền thanh toán ưu tiên.
Xem nguyên văn tiếng Hàn (원문)
제3조의2(보증금의 회수)
① 임차인(제3조제2항 및 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원(執行權原)에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시(執行開始)요건에 관한 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무(反對義務)의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.
② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다.
③ 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.
④ 제2항 또는 제7항에 따른 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원이나 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다.
⑤ 제4항에 따라 경매법원에 이의를 신청하는 경우에는 「민사집행법」 제152조부터 제161조까지의 규정을 준용한다.
⑥ 제4항에 따라 이의신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이의신청일부터 7일 이내에 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등을 상대로 소(訴)를 제기한 것을 증명하면 해당 소송이 끝날 때까지 이의가 신청된 범위에서 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등에 대한 보증금의 변제를 유보(留保)하고 남은 금액을 배분하여야 한다. 이 경우 유보된 보증금은 소송의 결과에 따라 배분한다.
⑦ 다음 각 호의 금융기관 등이 제2항, 제3조의3제5항, 제3조의4제1항에 따른 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다.
1. 「은행법」에 따른 은행
2. 「중소기업은행법」에 따른 중소기업은행
3. 「한국산업은행법」에 따른 한국산업은행
4. 「농업협동조합법」에 따른 농협은행
5. 「수산업협동조합법」에 따른 수협은행
6. 「우체국예금ㆍ보험에 관한 법률」에 따른 체신관서
7. 「한국주택금융공사법」에 따른 한국주택금융공사
8. 「보험업법」 제4조제1항제2호라목의 보증보험을 보험종목으로 허가받은 보험회사
9. 「주택도시기금법」에 따른 주택도시보증공사
10. 그 밖에 제1호부터 제9호까지에 준하는 것으로서 대통령령으로 정하는 기관
⑧ 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등(이하 "금융기관등"이라 한다)은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없다.
1. 임차인이 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실한 경우
2. 제3조의3제5항에 따른 임차권등기가 말소된 경우
3. 「민법」 제621조에 따른 임대차등기가 말소된 경우
⑨ 금융기관등은 우선변제권을 행사하기 위하여 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지할 수 없다.
제6의3조 · Điều 6-3 Luật bảo vệ tín dụng nhà ở (Yêu cầu gia hạn hợp đồng, v.v.)
Điều 6-3 (Yêu cầu gia hạn hợp đồng, v.v.)
① Bất chấp Điều 6, khi người thuê yêu cầu gia hạn hợp đồng trong thời gian quy định ở phần đầu của khoản 1 Điều 6, người cho thuê không được từ chối mà không có lý do chính đáng. Tuy nhiên, quy định này không áp dụng nếu có bất kỳ trường hợp nào sau đây:
1. Khi người thuê có sự thật quá hạn tiền thuê với số tiền đạt đến hai kỳ tiền thuê
2. Khi người thuê thuê bằng cách dùng chiêu trò hoặc các phương pháp bất chính khác
3. Khi cả hai bên cùng thỏa thuận và người cho thuê cung cấp bồi thường thích hợp cho người thuê
4. Khi người thuê cho người khác thuê toàn bộ hoặc một phần của căn nhà theo mục đích mà không có sự đồng ý của người cho thuê
5. Khi người thuê cố ý hoặc có lỗi nghiêm trọng làm hư hỏng toàn bộ hoặc một phần của căn nhà đã thuê
6. Khi toàn bộ hoặc một phần của căn nhà đã thuê bị tiêu diệt làm cho không thể đạt được mục đích của hợp đồng thuê nhà
7. Khi người cho thuê cần phục hồi quyền chiếm hữu căn nhà theo mục đích để đập bỏ hoặc xây dựng lại toàn bộ hoặc phần lớn của căn nhà vì một trong các lý do dưới đây
8. Khi người cho thuê (bao gồm cả ông bà, cha mẹ, con cái trực tiếp của người cho thuê) muốn thực sự sống ở căn nhà theo mục đích
9. Khi người thuê vi phạm một cách rõ rệt các nghĩa vụ của mình với tư cách là người thuê hoặc có những lý do nghiêm trọng khác làm cho việc tiếp tục hợp đồng thuê nhà trở nên khó khăn
② Người thuê chỉ có thể hành sử dụng quyền yêu cầu gia hạn hợp đồng theo khoản 1 một lần duy nhất. Trong trường hợp này, thời gian tồn tại của hợp đồng thuê nhà được gia hạn được xem là 2 năm.
③ Hợp đồng thuê nhà được gia hạn được xem là được ký lại với các điều kiện giống như hợp đồng thuê nhà trước đó. Tuy nhiên, tiền thuê và tiền đặt cọc có thể được tăng hoặc giảm trong phạm vi quy định ở Điều 7.
④ Liên quan đến việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà được gia hạn theo khoản 1, Điều 6-2 được áp dụng tương ứng.
⑤ Nếu người cho thuê từ chối gia hạn vì lý do được quy định tại khoản 1 điểm 8, nhưng trong thời gian sẽ được gia hạn nếu yêu cầu gia hạn không bị từ chối, người cho thuê cho người thứ ba thuê căn nhà theo mục đích mà không có lý do chính đáng, người cho thuê phải bồi thường thiệt hại mà người thuê gặp phải do từ chối gia hạn.
⑥ Số tiền bồi thường theo khoản 5 được xác định là số tiền lớn hơn trong các số tiền sau đây, trừ khi các bên có thỏa thuận về số tiền bồi thường dự kiến tại thời điểm từ chối:
1. Số tiền tương đương với tiền thuê ba tháng tại thời điểm từ chối gia hạn (nếu có tiền đặt cọc bên cạnh tiền thuê, bao gồm cả số tiền được chuyển đổi thành tiền thuê theo tháng bằng tỷ lệ thấp hơn trong các tỷ lệ được quy định ở Điều 7-2; sau đây gọi là "tiền thuê quy đổi hàng tháng")
2. Số tiền tương đương với chênh lệch giữa tiền thuê quy đổi hàng tháng mà người cho thuê thu được từ việc cho người thứ ba thuê và tiền thuê quy đổi hàng tháng tại thời điểm từ chối gia hạn, nhân với 2 năm
3. Số tiền thiệt hại thực tế mà người thuê gặp phải do từ chối gia hạn vì lý do được quy định tại khoản 1 điểm 8
Xem nguyên văn tiếng Hàn (원문)
제6조의3(계약갱신 요구 등)
① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.
⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 "환산월차임"이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
제3의4조 · Điều 3-4 Luật bảo vệ tín dụng nhà ở (Hiệu lực và các vấn đề khác liên quan đến đăng ký hợp đồng thuê nhà theo Bộ Luật Dân sự)
Điều 3-4 (Hiệu lực và các vấn đề khác liên quan đến đăng ký hợp đồng thuê nhà theo Bộ Luật Dân sự)
① Liên quan đến hiệu lực của đăng ký hợp đồng thuê nhà theo Điều 621 của Bộ Luật Dân sự, khoản 5 và khoản 6 của Điều 3-3 được áp dụng tương ứng.
② Khi người thuê có sức mạnh đối kháng hoặc quyền thanh toán ưu tiên và nộp đơn đăng ký hợp đồng thuê nhà theo khoản 1 Điều 621 của Bộ Luật Dân sự với sự hỗ trợ của người cho thuê, phải ghi trong đơn các sự kiện khác ngoài các sự kiện được quy định ở Điểm 1 đến Điểm 6 của Điều 74 Luật Đăng ký Bất động sản, và phải đính kèm các tài liệu chứng minh (bao gồm cả bản vẽ của phần đó nếu mục đích của hợp đồng thuê nhà là một phần của căn nhà) như sau:
1. Ngày hoàn tất đăng ký hộ khẩu
2. Ngày chiếm hữu căn nhà cho thuê
3. Ngày nhận ngày xác định trên hợp đồng thuê nhà
Xem nguyên văn tiếng Hàn (원문)
제3조의4(「민법」에 따른 주택임대차등기의 효력 등)
① 「민법」 제621조에 따른 주택임대차등기의 효력에 관하여는 제3조의3제5항 및 제6항을 준용한다.
② 임차인이 대항력이나 우선변제권을 갖추고 「민법」 제621조제1항에 따라 임대인의 협력을 얻어 임대차등기를 신청하는 경우에는 신청서에 「부동산등기법」 제74조제1호부터 제6호까지의 사항 외에 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 이를 증명할 수 있는 서면(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 포함한다)을 첨부하여야 한다.
1. 주민등록을 마친 날
2. 임차주택을 점유(占有)한 날
3. 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 날
제3의6조 · Điều 3 của 6 Luật Bảo vệ Hợp đồng Cho thuê Nhà ở (Cấp ngày xác định và cung cấp thông tin hợp đồng cho thuê, v.v.)
Điều 3 của 6 (Cấp ngày xác định và cung cấp thông tin hợp đồng cho thuê, v.v.)
① Ngày xác định theo Khoản 2 Điều 3 của 2 được cấp bởi Phòng quản lý xã/phường tại địa điểm nằm của nhà ở, Trung tâm hoạt động của cộng đồng dân cư trong các phường, hoặc cơ sở chi nhánh, cơ sở địa phương tại Thành phố (Thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố trực thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc tỉnh tự trị được loại trừ, nhưng tỉnh tự trị được bao gồm) của các Quận/Huyện/Khu (khu tự trị), Tòa án Địa phương và các chi nhánh của nó, Cơ sở đăng ký bất động sản hoặc công chứng viên theo Luật Công chứng (sau đây gọi là "Cơ quan cấp ngày xác định" trong điều này).
② Cơ quan cấp ngày xác định phải soạn thảo Giấy chứng nhận ngày xác định ghi rõ địa điểm nằm của nhà ở, ngày cấp ngày xác định, tiền thuê nhà và tiền ký cược, v.v. Trong trường hợp này, có thể sử dụng cơ sở dữ liệu được xử lý bằng máy tính.
③ Người có liên quan đến hợp đồng cho thuê nhà ở có thể yêu cầu Cơ quan cấp ngày xác định cung cấp thông tin như ngày cấp ngày xác định, tiền thuê nhà và tiền ký cược của nhà ở đó. Trong trường hợp này, Cơ quan cấp ngày xác định nhận được yêu cầu không được từ chối nếu không có lý do chính đáng.
④ Người dự định kết thúc hợp đồng cho thuê có thể, với sự đồng ý của chủ nhà, yêu cầu Cơ quan cấp ngày xác định cung cấp thông tin theo Khoản 3.
⑤ Người muốn được cấp ngày xác định hoặc nhận thông tin theo Khoản 1, Khoản 3 hoặc Khoản 4 phải nộp lệ phí.
⑥ Các vấn đề phải được ghi trong Giấy chứng nhận ngày xác định, phạm vi của những người có liên quan đến hợp đồng cho thuê nhà ở, phạm vi thông tin có thể yêu cầu từ Cơ quan cấp ngày xác định và lệ phí, cũng như các vấn đề cần thiết khác cho công tác cấp ngày xác định và cung cấp thông tin, v.v. được quy định bằng Sắc lệnh Tổng thống hoặc Quy tắc của Tòa án Tối cao.
Xem nguyên văn tiếng Hàn (원문)
제3조의6(확정일자 부여 및 임대차 정보제공 등)
① 제3조의2제2항의 확정일자는 주택 소재지의 읍ㆍ면사무소, 동 주민센터 또는 시(특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시는 제외하고, 특별자치도는 포함한다)ㆍ군ㆍ구(자치구를 말한다)의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소 또는 「공증인법」에 따른 공증인(이하 이 조에서 "확정일자부여기관"이라 한다)이 부여한다.
② 확정일자부여기관은 해당 주택의 소재지, 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등을 기재한 확정일자부를 작성하여야 한다. 이 경우 전산처리정보조직을 이용할 수 있다.
③ 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자는 확정일자부여기관에 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있다. 이 경우 요청을 받은 확정일자부여기관은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다.
④ 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 제3항에 따른 정보제공을 요청할 수 있다.
⑤ 제1항ㆍ제3항 또는 제4항에 따라 확정일자를 부여받거나 정보를 제공받으려는 자는 수수료를 내야 한다.
⑥ 확정일자부에 기재하여야 할 사항, 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자의 범위, 확정일자부여기관에 요청할 수 있는 정보의 범위 및 수수료, 그 밖에 확정일자부여사무와 정보제공 등에 필요한 사항은 대통령령 또는 대법원규칙으로 정한다.