Checklist Hợp Đồng Thuê Nhà cho Người Nước Ngoài tại Hàn Quốc – Những Điều Cần Kiểm Tra Trước Khi Ký

Bạn sắp ký hợp đồng thuê nhà (전세/월세) tại Hàn Quốc. Là người nước ngoài, bạn cần biết nên dùng mẫu hợp đồng nào, những gì phải khai báo với cơ quan chức năng và cách bảo vệ tiền đặt cọc theo pháp luật.

Rủi ro vừaLuật Bảo vệ Hợp đồng Thuê nhà (주택임대차보호법) / Luật Khai báo Giao dịch Bất động sản (부동산 거래신고 등에 관한 법률)

Áp dụng cho

tenant · landlord · anyone

Trả lời nhanh: (1) Sử dụng mẫu hợp đồng thuê nhà tiêu chuẩn (주택임대차표준계약서) do Bộ Tư pháp quy định, trừ khi hai bên thỏa thuận dùng mẫu khác. (2) Khai báo hợp đồng tại cơ quan quản lý khu vực (주민센터 hoặc 신고관청) trong vòng 30 ngày kể từ ngày ký — đây là nghĩa vụ pháp lý. (3) Đóng dấu 'ngày xác nhận' (확정일자) tại 주민센터, tòa án hoặc công chứng viên để bảo vệ tiền đặt cọc. (4) Đăng ký địa chỉ cư trú (전입신고) ngay sau khi dọn vào để được bảo vệ pháp lý.

Luật Hàn Quốc quy định gì

  1. ·Điều 30, Luật Bảo vệ Hợp đồng Thuê nhà: Khi ký hợp đồng thuê nhà bằng văn bản, phải ưu tiên sử dụng mẫu hợp đồng tiêu chuẩn do Bộ trưởng Bộ Tư pháp ban hành (sau khi tham khảo Bộ trưởng Bộ Đất đai) — trừ khi hai bên thỏa thuận dùng mẫu khác.
  2. ·Điều 6-2, Luật Khai báo Giao dịch Bất động sản: Nếu số tiền thuê vượt ngưỡng do Sắc lệnh Tổng thống quy định, cả hai bên (bên cho thuê và bên thuê) phải cùng nhau khai báo hợp đồng (tiền đặt cọc, tiền thuê, v.v.) với cơ quan quản lý có thẩm quyền trong vòng 30 ngày kể từ ngày ký. Nếu một bên từ chối, bên kia có thể tự mình khai báo.
  3. ·Điều 6-3, Luật Khai báo Giao dịch Bất động sản: Sau khi đã khai báo, nếu tiền đặt cọc hoặc tiền thuê thay đổi, hoặc hợp đồng bị hủy, hai bên phải khai báo lại trong vòng 30 ngày kể từ ngày xác nhận thay đổi/hủy. Nếu một bên từ chối, bên kia có thể khai báo một mình. Cơ quan tiếp nhận phải cấp phiếu xác nhận (신고필증) ngay lập tức.
  4. ·Điều 6-4, Luật Khai báo Giao dịch Bất động sản: Các hành vi bị cấm, kiểm tra nội dung khai báo và điều tra đối với khai báo hợp đồng thuê nhà áp dụng theo quy định tương tự như giao dịch bất động sản thông thường (áp dụng tương tự Điều 4, 5, 6).
  5. ·Điều 3-6, Luật Bảo vệ Hợp đồng Thuê nhà: Dấu xác nhận ngày (확정일자) được cấp bởi văn phòng eup/myeon, trung tâm cộng đồng dong, văn phòng đăng ký tòa án hoặc công chứng viên được cấp phép. Các cơ quan này lưu giữ sổ ghi nhận ngày, bao gồm địa chỉ bất động sản, ngày cấp, tiền thuê và tiền đặt cọc. Các bên có lợi ích pháp lý liên quan có thể yêu cầu thông tin này.

Điều kiện cần

  1. ·Hợp đồng phải được lập bằng văn bản (thỏa thuận miệng không được hưởng bảo vệ từ mẫu tiêu chuẩn hoặc dấu xác nhận ngày).
  2. ·Nghĩa vụ khai báo áp dụng khi số tiền đặt cọc hoặc tiền thuê vượt ngưỡng do Sắc lệnh Tổng thống quy định (con số cụ thể không có trong điều luật được cung cấp — cần kiểm tra ngưỡng hiện hành).
  3. ·Khai báo hợp đồng thuê áp dụng tại các khu vực được Sắc lệnh Tổng thống chỉ định dựa trên tình trạng hộ thuê nhà (Điều 6-2 khoản 2).
  4. ·Để được bảo vệ ưu tiên theo dấu xác nhận ngày, người thuê cũng phải hoàn tất đăng ký địa chỉ cư trú (전입신고) và thực sự cư trú tại bất động sản.
  5. ·Cả hai bên phải khai báo chung, trừ khi một bên là cơ quan nhà nước hoặc một bên từ chối (trong trường hợp đó có thể khai báo một mình).

Cần làm gì tiếp theo

  1. 1BƯỚC 1 – Dùng mẫu hợp đồng tiêu chuẩn: Tải 주택임대차표준계약서 từ cổng thông tin chính phủ (ví dụ: molit.go.kr hoặc legalservice.go.kr) hoặc nhận từ đại lý bất động sản có phép. Cả hai bên ký bằng văn bản.
  2. 2BƯỚC 2 – Kiểm tra sổ đăng ký bất động sản (등기부등본): Trước khi ký, lấy giấy chứng nhận đăng ký bất động sản để xác nhận quyền sở hữu của chủ nhà và kiểm tra các khoản thế chấp hoặc cầm cố hiện có. (Điều này bảo vệ tiền đặt cọc của bạn.)
  3. 3BƯỚC 3 – Nhận dấu xác nhận ngày (확정일자): Vào ngày dọn vào hoặc ngay sau đó, mang hợp đồng đã ký đến 주민센터 khu vực, văn phòng đăng ký tòa án (등기소) hoặc công chứng viên có phép để nhận dấu xác nhận ngày.
  4. 4BƯỚC 4 – Đăng ký địa chỉ cư trú (전입신고): Khai báo địa chỉ dọn vào tại 주민센터 ngay sau khi dọn nhà. Kết hợp với dấu xác nhận ngày, điều này xác lập quyền ưu tiên pháp lý của bạn trong việc thu hồi tiền đặt cọc.
  5. 5BƯỚC 5 – Khai báo hợp đồng thuê: Trong vòng 30 ngày kể từ ngày ký, bạn và chủ nhà phải cùng nhau khai báo hợp đồng thuê với 신고관청 (thường là 동 주민센터). Nếu chủ nhà từ chối, bạn có thể tự mình khai báo theo Điều 6-2 khoản 3.
  6. 6BƯỚC 6 – Lấy 신고필증 (phiếu xác nhận khai báo): Sau khi khai báo, cơ quan chức năng phải cấp phiếu này. Giữ cẩn thận — đây là bằng chứng bạn đã hoàn thành nghĩa vụ khai báo pháp lý.
  7. 7BƯỚC 7 – Nếu điều khoản thay đổi hoặc hợp đồng bị hủy: Khai báo lại trong vòng 30 ngày kể từ ngày xác nhận thay đổi hoặc hủy, theo Điều 6-3.

Giấy tờ cần chuẩn bị

Hợp đồng thuê nhà đã ký (임대차계약서) — ưu tiên sử dụng mẫu tiêu chuẩn (주택임대차표준계약서)Giấy chứng nhận đăng ký bất động sản (등기부등본) — lấy tại văn phòng đăng ký hoặc trực tuyến qua cổng đăng ký Tòa án Tối caoGiấy tờ tùy thân của người thuê (hộ chiếu hoặc thẻ đăng ký người nước ngoài / 외국인등록증)Giấy tờ tùy thân của chủ nhà (hoặc giấy chứng nhận con dấu / 인감증명서) — cần cho việc khai báoXác nhận dọn vào hoặc bằng chứng cư trú (để xin dấu xác nhận ngày)Thẻ đăng ký người nước ngoài (외국인등록증) — cần thiết để đăng ký địa chỉ cư trú (전입신고) với tư cách người nước ngoài신고필증 (phiếu xác nhận khai báo) — được cấp sau khi khai báo hợp đồng thuê, giữ cẩn thận

Nộp ở đâu / liên hệ ai

Văn phòng khu phố (동 주민센터) để khai báo hợp đồng và đóng dấu xác nhận ngày; Văn phòng đăng ký tòa án (등기소) hoặc công chứng viên (공증인) cũng cấp dấu xác nhận ngày. Cả hai bên cùng khai báo; nếu một bên từ chối, bên kia có thể khai báo một mình.

Thời hạn

Hợp đồng thuê phải được khai báo trong vòng 30 ngày kể từ ngày ký (Điều 6-2, Luật Khai báo Giao dịch Bất động sản). Nếu điều khoản thay đổi hoặc hợp đồng bị hủy sau khi đã khai báo, khai báo lại trong vòng 30 ngày kể từ ngày xác nhận thay đổi/hủy (Điều 6-3).

Chi phí ước tính

Khai báo hợp đồng tại 주민센터: thường miễn phí. Phí đóng dấu xác nhận ngày (확정일자): phí hành chính nhỏ (số tiền cụ thể không có trong điều luật được cung cấp — vui lòng xác nhận tại cơ quan). Mẫu hợp đồng tiêu chuẩn: tải miễn phí từ cổng thông tin chính phủ.

Lỗi thường gặp

  1. ·Bỏ qua việc khai báo hợp đồng thuê (임대차 신고): Nhiều người nước ngoài không biết đây là nghĩa vụ pháp lý trong vòng 30 ngày kể từ ngày ký. Vi phạm có thể bị phạt (hỏi cơ quan chức năng về mức phạt hiện hành, vì con số cụ thể không có trong điều luật được cung cấp).
  2. ·Có dấu xác nhận ngày (확정일자) mà không hoàn tất đăng ký địa chỉ (전입신고): Cả hai đều cần thiết để có quyền ưu tiên pháp lý bảo vệ tiền đặt cọc.
  3. ·Không kiểm tra 등기부등본 trước khi ký: Các khoản thế chấp hiện có có thể khiến tiền đặt cọc của bạn gặp rủi ro nếu chủ nhà vỡ nợ.
  4. ·Cho rằng thỏa thuận miệng hoặc tin nhắn KakaoTalk là đủ: Chỉ hợp đồng bằng văn bản mới được hưởng bảo vệ từ mẫu tiêu chuẩn và dấu xác nhận ngày.
  5. ·Bỏ lỡ thời hạn 30 ngày khai báo lại khi điều khoản hợp đồng thay đổi hoặc hợp đồng bị hủy (Điều 6-3): Đây là nghĩa vụ riêng biệt so với lần khai báo ban đầu.
  6. ·Sử dụng mẫu hợp đồng không tiêu chuẩn mà không có sự đồng ý rõ ràng của cả hai bên: Luật quy định mẫu tiêu chuẩn 'phải được ưu tiên sử dụng' trừ khi cả hai bên đồng ý khác (Điều 30, Luật Bảo vệ Hợp đồng Thuê nhà).
  7. ·Chờ chủ nhà sẵn sàng khai báo chung: Nếu chủ nhà từ chối hoặc trì hoãn, bạn có quyền tự mình khai báo theo Điều 6-2 khoản 3.
Nguyên văn luật tiếng Hàn

제30조 (주택임대차표준계약서 사용) · 주택임대차보호법

제30조(주택임대차표준계약서 사용) 주택임대차계약을 서면으로 체결할 때에는 법무부장관이 국토교통부장관과 협의하여 정하는 주택임대차표준계약서를 우선적으로 사용한다. 다만, 당사자가 다른 서식을 사용하기로 합의한 경우에는 그러하지 아니하다.

제6의2조 (주택 임대차 계약의 신고) · 부동산 거래신고 등에 관한 법률

제6조의2(주택 임대차 계약의 신고) ① 임대차계약당사자는 주택(「주택임대차보호법」 제2조에 따른 주택을 말하며, 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 같다)에 대하여 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 임대차 계약을 체결한 경우 그 보증금 또는 차임 등 국토교통부령으로 정하는 사항을 임대차 계약의 체결일부터 30일 이내에 주택 소재지를 관할하는 신고관청에 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 임대차계약당사자 중 일방이 국가등인 경우에는 국가등이 신고하여야 한다. ② 제1항에 따른 주택 임대차 계약의 신고는 임차가구 현황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역에 적용한다. ③ 제1항에도 불구하고 임대차계약당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 단독으로 신고할 수 있다. ④ 제1항에 따라 신고를 받은 신고관청은 그 신고 내용을 확인한 후 신고인에게 신고필증을 지체 없이 발급하여야 한다. ⑤ 신고관청은 제1항부터 제4항까지의 규정에 따른 사무에 대한 해당 권한의 일부를 그 지방자치단체의 조례로 정하는 바에 따라 읍ㆍ면ㆍ동장 또는 출장소장에게 위임할 수 있다. ⑥ 제1항, 제3항 또는 제4항에 따른 신고 및 신고필증 발급의 절차와 그 밖에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.

제6의3조 (주택 임대차 계약의 변경 및 해제 신고) · 부동산 거래신고 등에 관한 법률

제6조의3(주택 임대차 계약의 변경 및 해제 신고) ① 임대차계약당사자는 제6조의2에 따라 신고한 후 해당 주택 임대차 계약의 보증금, 차임 등 임대차 가격이 변경되거나 임대차 계약이 해제된 때에는 변경 또는 해제가 확정된 날부터 30일 이내에 해당 신고관청에 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 임대차계약당사자 중 일방이 국가등인 경우에는 국가등이 신고하여야 한다. ② 제1항에도 불구하고 임대차계약당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 단독으로 신고할 수 있다. ③ 제1항에 따라 신고를 받은 신고관청은 그 신고 내용을 확인한 후 신고인에게 신고필증을 지체 없이 발급하여야 한다. ④ 신고관청은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 사무에 대한 해당 권한의 일부를 그 지방자치단체의 조례로 정하는 바에 따라 읍ㆍ면ㆍ동장 또는 출장소장에게 위임할 수 있다. ⑤ 제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 신고 및 신고필증 발급의 절차와 그 밖에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.

Nguồn

Đây là các trang cơ quan chính thức của Hàn Quốc — phần lớn bằng tiếng Hàn. Cần trợ giúp bằng tiếng Việt? Gọi tổng đài đa ngôn ngữ bên dưới, hoặc bấm “Nhờ chuyên gia hỗ trợ”.

Tổng đài đa ngôn ngữ: 1345 Xuất nhập cảnh (có tiếng Việt) · 1350 Lao động · 1588-0560 Thuế (tiếng Anh) · 120 dịch vụ thành phố

Cập nhật lần cuối: 2026-07-16

Hỏi AI về trường hợp của bạnNhờ chuyên gia hỗ trợ · Chuyên viên nhà đất
Checklist Hợp Đồng Thuê Nhà cho Người Nước Ngoài tại Hàn Quốc – Những Điều Cần Kiểm Tra Trước Khi Ký — KVBiz Law